ככה בונים משכנתא רווחית וחוסכים הרבה כסף
איך להימנע מטעויות יקרות ולהחזיר פחות לבנק

5 בינואר 2025
במדריך הזה אנחנו רוצים להסביר לכם מה שלושת המרכיבים שאנחנו נתקלים בהם שגורמים לכך שנוטלי המשכנתאות משלמים מחיר יקר ואיך אפשר לפתור אותם בדרך למשכנתא טובה ורווחית.
מה הכוונה מחיר יקר ?
כמה לקחת וכמה החזרתם לבנק בסוף
לקחתם משכנתא של 1 מיליון ש"ח
החזרתם מליון וחצי יותר או מיליון?
המטרה שלנו שתבינו איך להחזיר כמה שפחות.
פה במדריך אסביר ממה זה מושפע!
מהי הלוואת משכנתא?
משכנתא מוגדרת ככסף שנלקח כהלוואה בתמורה למחיר שקובע הבנק אבל אין לקבלו כתורה מ-סיניי.
הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד נכס, המאפיין העיקרי של הלוואה זו, היא העובדה שניתן לקחת עד 30 שנים...
אחת הלקוחות מצלצלת לשאול האם ניתן לקחת משכנתא בלי לקנות דירה? לשלם חובות?
עניתי: יקירתי משכנתא חייבת לשעבד נכס,שרשום על שמך בטאבו שיש נכס אפשר לאחד הלוואות, אפשר להשתמש בו לשיפוצים או בגיל השלישי כמשכנתא פנסיונית שזה מוצר חדש ומשמעו ... ליהנות מהחיים, לעזור לילדים או לקדם פרוייקטים נוספים לרווחתכם.
בואו נתמקד!!!
בתקנות החדשות מדובר בארבעה סלי משכנתא אחידים בכול הבנקים....
עד היום הלקוחות נהנו מסוג אישור אחד בלבד:
שליש פריים, שליש קבועה צמודה, ושליש משתנה צמודה.
בתקנות החדשות – כל בנק נדרש לתת ארבעה אישורים שונים :
1. תמהיל שלישים כמו הדוגמא לעיל -רווחי לבנק
2. קבועה לא צמודה מלוא המשכנתא - הכי יקר ללקוח
3. חצי פריים, חצי קבועה לא צמודה - פחות יקר אך לא אידאלי מבחינת לקוח
4. הכי קריטי עבורכם –תמהיל בהתאמה אישית.
אנחנו רוצים לעזור לך לבנות תמהיל (הרכב) משכנתא בהתאמה אישית לצרכים האמיתיים שלך, לעמוד במסגרת המשכנתא ולהחזיר הכי פחות כסף על המשכנתא !!
מתוך ניסיוננו לכדנו עבורכם שלושת נקודות חשובות וטעיות שחשוב להתיחס אליהם בלקיחת המשכנתא כדי לקחת משכנתא רווחית – מה הכוונה רווחית שהסכום שתחזירו לבנק בסך הכל יהיה הכי נמוך שאפשר.
1- תשלום חודשי
דינה שם בדוי אימא ל-3 ילדים מספרת שלקחה משכנתא בסה"כ 530000 לצורך רכישה, במשך ארבע שנים שילמה ממיטב כספה 2600 שח , ואז היא בפוקס פותחת מכתב יתרות שהבנק שלח ולא ממש התעניינה.
לאחר 4 שנים גילתה שהיתרה אחרי 4 שנים יותר גבוהה מהסכום המקורי שהיא לקחה!
חשוב לבחור תנאים שנחזיר כמה שפחות, לבחור את הרכב המשכנתא הנכונה.
למה זה קרה ?
היא שילמה רק את הרבית – הרווח של הבנק בלי הקרן שזה הכסף שהיא לוותה לצורך קניית הבית.
שילמה ושילמה......לקחה 530000 שילמה 125000 ועדיין נשארה חייבת 536000
אחד הדברים שמשפיעים זה גובה התשלום:
הרבה אנשים מתפתים בהחזר חודשי נמוך בהתחלה.
הרבה פעמים שאנחנו עושים בדיקה אנחנו מגלים שהעלאת התשלום החודשי תוביל לירידה משמעותית בכסף שנחזיר וכמות השנים שנחזיר.
אצל דינה התשלום החודשי עלה מ -2600 ,ל- 2750.
ומה שקרה זה ....
אורך המשכנתא התקצר ב-8 שנים, וכך גם שילמה יותר קרן
(הכסף המקורי שבו קנתה את הדירה )
לכן חשוב לשים לב לזה לא תמיד תשלום נמוך הוא רעיון טוב.
2 - ריביות
ריביות – הרביות שיש למשכנתא משפיעות על כמה כסף נחזיר בסוף ולא תמיד נכון להתפתות לקחת ריביות נמוכות !
הנה הסיפור יעל שם בדוי אימא לילדה, בזמנו שלקחה את המשכנתא היתה רווקה, היא הגיעה אליי שהציק לה מאוד ההחזר החודשי, הוא עולה כול הזמן ועכשיו זה מפריע לה לממש הצרכים האמיתיים שלה, לרשום את הילדה לחוג, לשלם למורה פרטי למתמטיקה ...
במיוחד עכשיו שהיא עובדת משרת אימא ומשתכרת פחות .
היא עוד זוכרת שעשתה סקר שוק והשיגה הריביות הכי נמוכות. ובבנק היו מאושרים והסכימו לבקשתה ועברו שנתיים וההחזר לא מפסיק לטפס (מתייקר),,,,
איך זה?
הנושא העצום השני הוא הריביות, לא להתפתות לקחת ריביות נמוכות ! היא התפתתה לקחת ריביות נמוכות וצמוד למדד . בהתחלה הכול היה זול אבל שהכול (המדד עלה) התייקר גם החזר החודשי עולה. המשכנתא היא מסגרת ,עדיף שתישאר קבועה לאורך הזמן, בשונה מהצרכים שלנו שמשתנים כול הזמן.
ואז עולה לה רעיון ... כי משתחרר לה חסכון והציעה לסגור לגמרי מסלולים במשכנתא, ואז הפקיד בנק מבשר לה על קנס ..34000 ש"ח
הבשורה הטובה שניתן לתכנן משכנתא מראש ,אחת כזו שמונעת או ממזערת קנסות עתידיים , משכנתא שההחזר החודשי שלה יציב בשלבים השונים בחייו של האדם. ..כן ...פשוט כך לתכנן שיהיה נוח ויציב .
במקרה הזה אנחנו לומדים, הריביות זה לא הכול ,זו טעות להתפתות לריביות הנמוכות וצמודות . וגם חשוב לדאוג לנקודות יציאה ללא קנסות.
3 – הון עצמי הון עצמי
ככשל שאחוז שאחוז המשכנתא נמוך יותר ככה התנאים שמקבלים יותר טובים תנאים יותר טובים משכנתא יותר רווחית.
הנה הסיפור של חיים במקרה ממש עכשיו נכנס אליי
חיים שם בדוי ,נשוי+2 שלא ממש ידע כמה הון עצמי נדרש, כי הוא מצא דירה אצלי שטובה לו ומבחינתו זהו השלב להפסיק לגור עם החם. חיים מלא מרץ צעיר
והיה מלא שאלות,
מה החזר חודשי?
מתי אתחיל לשלם?
כמה ריביות וכמה זמן תהיה המשכנתא ?
הרגעתי אותו.
שאצלנו נותנים את כול האפשרויות, נדל"ן ומשכנתא לרווחת משפחתו.
כול אחד מאיתנו מחפש בשבילו בית משלו,
ואני רוצה ללמד אותכם שנדרש 25% הון עצמי ממחיר הבית ויכולת החזר מההכנסות שלכם עד 40%.
במילים פשוטות אם מחיר הבית הוא 500 אלף . נדרש הון עצמי 125000 . ואם ההכנסות שלכם היא 5000 , אז כוח ההחזר 0.4*5000 שווה בערך 2000.
לכן ככול שיש כסף משלנו ולא מימון מהבנק אז מחיר הכסף שאנחנו לווים הוא יותר זול .
יחד עם זה ככול שנגיע לפחות עומס חוב פחות 40% כוח החזר אז מחיר הכסף שאנחנו לווים הוא טוב יותר תזכרו חברים סיכון מול תועלת .
משכנתא זו אחת העסקאות הגדולות שכל אחד עושה, כל מרכיב במשכנתא יש לו ההשפעה שלו בחסכון היא אלפי עד מאות אלפי ₪.
מתכננים לקחת משכנתא חדשה ?